REITs di Indonesia (DIRE)

Di luar negeri, REITs (Real Estate Investment Trusts) adalah cara populer untuk berinvestasi di properti tanpa harus membeli gedung. Di Indonesia, padanannya adalah DIRE — Dana Investasi Real Estat.

Sayangnya, pasar DIRE Indonesia masih sangat kecil. Tapi penting untuk memahaminya agar Anda bisa mengambil keputusan investasi yang tepat.

Apa Itu DIRE?

DIRE adalah wadah investasi kolektif yang mengumpulkan dana dari banyak investor untuk membeli dan mengelola properti penghasil pendapatan — gedung perkantoran, pusat perbelanjaan, rumah sakit, gudang logistik, dan sebagainya.

Cara Kerja DIRE

1. Manajer investasi mengumpulkan dana dari investor
2. Dana digunakan untuk membeli atau menyewa properti
3. Properti menghasilkan pendapatan sewa
4. Pendapatan sewa dibagikan ke investor secara berkala (minimal 90% dari pendapatan)

Singkatnya: Anda menjadi “pemilik” sebagian kecil dari properti komersial besar, dan mendapat bagian dari uang sewanya.

DIRE di Indonesia vs REITs di Luar Negeri

Mengapa DIRE Indonesia Masih Kecil?

Beberapa alasan:

1. Pajak ganda. Dulu ada isu pajak ganda yang membuat struktur DIRE tidak efisien. Meski sudah ada perbaikan regulasi, dampaknya masih terasa.
2. Kurangnya insentif pajak dibandingkan negara seperti Singapura.
3. Pemilik properti besar lebih suka memegang aset sendiri daripada memasukkannya ke DIRE.
4. Kesadaran investor masih rendah tentang produk ini.

Produk DIRE yang Tersedia di Indonesia

Per 2025, produk DIRE yang tercatat di IDX sangat terbatas:

Jumlahnya memang sangat sedikit dibandingkan pasar REITs di Singapura yang punya puluhan produk.

Alternatif Eksposur Properti

Karena DIRE Indonesia masih terbatas, ada beberapa alternatif:

1. Reksa Dana dengan Eksposur Properti

Beberapa reksa dana saham memiliki alokasi ke sektor properti. Meski bukan DIRE murni, Anda tetap mendapat eksposur ke perusahaan properti.

2. Saham Properti Individual

Anda bisa membeli saham perusahaan properti langsung di IDX:

• BSDE (Bumi Serpong Damai)
• CTRA (Ciputra Development)
• SMRA (Summarecon Agung)
• PWON (Pakuwon Jati)

Tapi ini bukan investasi pasif — Anda memilih saham individual, yang berarti mengambil risiko konsentrasi.

3. REITs Singapura

Beberapa investor Indonesia membeli REITs Singapura melalui broker yang menyediakan akses ke SGX. Ini memberikan eksposur properti yang lebih terdiversifikasi, tapi ada risiko mata uang (SGD/IDR).

Kelebihan DIRE/REITs

• Pendapatan rutin dari distribusi sewa (yield biasanya 4-7% per tahun di pasar yang matang)
• Diversifikasi — satu DIRE bisa memiliki banyak properti
• Likuid — bisa dijual di bursa (jika tercatat)
• Modal kecil — tidak perlu miliaran untuk “memiliki” properti
• Dikelola profesional — Anda tidak perlu pusing dengan penyewa atau renovasi

Kekurangan DIRE/REITs

• Sensitif terhadap suku bunga. Saat suku bunga naik, harga DIRE cenderung turun karena investor mencari yield lebih tinggi di instrumen lain.
• Risiko penyewa. Jika penyewa utama keluar, pendapatan sewa bisa turun drastis.
• Pasar Indonesia masih sangat kecil — pilihan terbatas, likuiditas rendah.
• Pajak distribusi memotong return.

Apakah DIRE Layak Masuk Portofolio?

Untuk investor Indonesia saat ini:

Belum menjadi prioritas. Pasar DIRE Indonesia terlalu kecil dan tidak likuid. Anda lebih baik fokus pada:

1. Reksa dana indeks saham (IDX30 atau LQ45)
2. Obligasi/SBN
3. Emas (jika mau)

Kapan DIRE menjadi menarik?

• Ketika ada lebih banyak produk di pasar
• Ketika regulasi pajak lebih mendukung
• Ketika likuiditas membaik
• Atau ketika Anda sudah punya portofolio inti yang solid dan ingin tambahan diversifikasi

Untuk yang Penasaran: Cara Membeli

Jika tetap ingin mencoba:

1. Buka akun di sekuritas yang menyediakan akses ke produk DIRE
2. Cari kode produk DIRE yang tersedia
3. Beli seperti membeli saham biasa

Tapi ingat: likuiditas sangat rendah. Spread harga beli-jual bisa lebar, dan menjual kembali mungkin tidak semudah saham biasa.

Ringkasan

DIRE adalah konsep yang bagus, tapi implementasinya di Indonesia belum matang. Jangan merasa ketinggalan jika Anda belum berinvestasi di DIRE. Fokus pada fondasi portofolio Anda dulu.

Disclaimer: Artikel ini hanya untuk edukasi, bukan saran investasi.